从2004年以来，每年预言盐城楼市，令我们欣慰的是，我们的努力为开发商和购房者提供了有价值的决策参考。盐城楼市5年来的发展，没有出现大起大落。但是过去的一年，以房价为代表楼市供应量、需求量都在大幅提升，就像坐缆车上山，急速上升，但你的心有下沉的感觉。过去的一年，楼市急速上升，身在其中的你，都会有发虚、没站稳的感觉。但是，仍然还要被拉着上升，2007楼市拉力何在?是开发商?是政府？是舆论？还是消费者？有自觉的，也有不自觉的，有清醒的，也有不清醒的。

预言嘛，就是近距离审视过去，然后判断未来。2007年的急速上升，会给2008年带来什么呢？预言不是算命，它可能带些不同利益集团不同的愿望，我们的责任就是抛开所有利益集团的愿望，客观审视、判断，当然也希望读者抱着同样的心理来看这篇预言。也许你会觉得这里面有人云亦云的“大路货”，也有预测得让你觉得有些大胆。我们很自信，因为我们一直和市场共同呼吸。

奥运之年，楼市走势平稳

看到平稳，你会觉得权威媒体肯定会唱这种调子的。唱空与唱好都不是主流媒体的风格，但是我们这一次是真实的从一些现象、一些声音以及一些行为中找出了平稳的基础。

首先，2008年是一个特殊的年份，对国家来说，它具有政治、经济、文化等重要意义，而这些重要意义得以实现的前提就是稳定。房子随着社会经济水平的提高，已经成为经济生活的重要方面，所以房市稳定是当前社会稳定的一个重要因素，这是其一。其二，在全球物价上涨的时候，国家实施油价、电价不涨价政策，就透露出一个信号，国家为了更好的让世人感觉奥运之年的政通人和，会有一些强制性的政策进行调控。首先就是稳定物价，当然房价与油价、电价不同，它毕竟不是国家垄断行业，可以很顺利地调控。楼市调控有它的复杂性，在控制方面它不会像油价、电价那样实现一刀切，但是它也会针对不同地区采取不同措施。2007年末，主要的大中城市出现的一些楼市成交缩水，房价下降的现象，它的推手是市场，也是政策，同时也是舆论需要。楼市如果热得发烫，就像汽车一样跑得过快过远，发动机需要冷水降温。

我们上面说的是一个大概念，可能会有点宽泛，针对盐城小气候是怎样呢?银行贷款的缩紧、限制第二套房消费、规范销售行为……，这些都属于常规动作，而针对本地情况，非常规的动作，肯定频频使出：加大经济适用房供应量，加大市场商品房供应量，房产、物价部门加大监管力度等等，基至还可能出现让人意想不到的措施，这些都是让楼市平稳发展的基础。

其次，给楼市降温相对应的是让楼市继续前进，而不是停止，这是平稳的另一个含义。虽然政策会越来越严，但是楼市还远没有到严冬时候，鼓励人们适当理性消费仍然是主旋律。为什么会这样？是因为矫枉过正——拳头攥得太紧，动作就会变形。这种大起大落，不符合平稳发展的基调。

以上是从政策层面来说平稳，而实际上从市场来看，2005年、2006年连续两年的升温已经将具备购买能力的消费者大部分投入买房大军中。楼市跟股市不一样，它不是一场纯粹的投资嘉年华，很多人是为了安家立业，他们中的大多数不会像股票那样频频买进卖出，大多数没有投机心理。房子的流向依然是开发商卖，消费者买，没有大量二手房倒腾。这是市场的稳定因素之一。之二是急速上升让很多开发商积累了很强的实力，开发门槛的提高，也挡住了实力弱的地产商进入，这更让大地产商愈强则强，资本雄厚，更大程度带来市场稳定。其三，急速上升的市场，从目前的形势看，还远远没到走下坡路的时候，因为我们的城市还在扩张，人口不断增加，经济不断增长，需求依然旺盛。但是，速度肯定会放缓。上面已说过，2005年、2006年已经让购房大军队伍十分庞大，在市场产品品质趋同的情况下，没有新产品刺激，需求虽旺盛，但是量已经远远不及前两年，所以我们说虽没走下坡路，但是却走到了一马平川的道路上。

2008年有奔放的激情、也有失落的表情，希望与困惑仍然在交织，但是平稳会是一条主线。

八大区域格局已定 大调整已经确定 楼市供应量大幅提升

我们在2006年分析楼市供应严重不足的时候，认为规划调整是导致产品上市时间推迟的一个主要原因，但是这个格局我们在一年前已经这样判断，很多人认为这个判断有失准确，实际上，它只是来临的时候迟早的问题。在2008年岁初，我们依然持这样的观点。2008年，随着区域格局划定，楼市供应量会大大提升，区域间因为配套、因为品质等原因，竞争会非常激烈。

单从数字上看，就会感受到供应量提升的实在。从四大区域到八大区域，我们不谈城市面貌如何日新月异，就从房地产开发的角度来看，四大与八大不光是翻倍，而是翻了几番。因为城市扩张，从来都是房地产先行，这里面的原因我们就不细说了，就从2007年下半年出让的地块看，已经多日不见的大地块，现在又陆续出来，200亩似乎已经寻常见了。有些板块在2007年没有动静或者说动静不大的，但是2008年大多数要亮相。比如说老城区明年有六大地块集中开发，它们的体量，它们的位置，都值得购房者关注，老城区再也不像前两年那么冷静了，它变得非常热。我们以前说北城区就要掉队，但是，2008年情况会改变，随着，香谢星城、杭嘉城市花园、经纬地块的推出，虽然从气势上赶不上其它区域，但已赶上队伍了。新出现的串场河风光带随着园区雏形出现，以中央绿洲为首的重量级楼盘会从2008年开始给楼市带来一波一波的冲击力。再看其他区域，南城区恒盛·都市豪庭才开始动作，金庭置业马上就要跟上，中远世纪城还有一半要推出，更让人为之一振，中庚地产手持两大地块，会像一个重磅炸弹；盐渎板块公园道1号就要面市，汇景新城大头还在后面，钱江方洲才牛刀小试。我们就不再一一谈浦东、西环路、西北片。八大区域虽然没有齐头并进，但已烽烟四起。

2007年刮起了规划风暴，影响了房地产开发的节奏，2008年开发节奏会加快。这里面一方面是时候到了，另一方面也是来自市场的紧迫感，毕竟现在冒尖的楼盘不太多，在品质大多持平的情况下，拼得就是动作快慢，所以2007年蓄积的力量不出意外的话会在2008年爆发。

板块竞争非常激烈

板块竞争，其时在2007年已见端倪，我们从近期一些楼盘开盘时间可以看出，大家已经具备了一些抢时间概念。2008年，板块之间的竞争经历了2007年的预演，已经赤膊上阵，比拼更加激烈。至于如何竞争，各家有各家的招数，各家有各家的实力，我们没有充分的资料来详细说明(因为有很多是商业秘密，无法掌握)。过程当中的精彩，我们随着2008年节拍慢慢去感受。既然是预言，我们还是预测结果吧。

热点区域，过分期待后的现实出现，一些失落感油然而生。普通人的思维，事物的美好往往存在于美好的想象之中，现实与想象总会有距离。2007年一些热点区域的热点楼盘让很多购房者不理智，甚至出现很疯狂的行为(排队、抢房，已经很平常)，有的因为没买到热点区域的房子，就把目光转移，让其他区域的房子也被带动需求，房价涨了成了人们消费最主要的动力。而经历过2007年第一波消费高峰后的2008年，因为楼市进入平稳阶段，抢到并没有实现大幅赚到，失落感当然产生。还有一个更重要的原因，就是品质。去年年末，一些热点区域的楼盘，因为楼层、户型、采光等问题，也出现了冰火两重天的现象，即部分楼层依然要排长队，还有部分楼层无人问津。那么到2008年，楼层问题会是小问题，大的问题就是品质。有的楼盘1期盖好，有的已交房，它当初的描绘以及承诺，只要与现实有一点点距离，人们的失落感就会加深，因为人们是怀着很迫切的心情买房，也认为自己花了高价，所以要求的标准是完美的。我们在此不去苛责消费者的心态了，只看一些热点区域楼盘的品质，确实与它当初的高价不相符，所以在板块间的竞争当中，某些热点区域的楼盘，优势会明显不如从前。

以环境见长的板块会异军突起。随着交通、商业、教育等市政设施的完善，板块间所谓的距离会大大缩减，八大区域虽然还存在地理差距，但是优势和劣势在相互抵消。譬如说，串场河风光带板块、浦东板块的大洋湾风景区等等，会是有品位的购房者首选。

老城区板块代替盐渎板块成为新的风向标。前面已说过老城2008年有六大旧城改造项目，亭湖区政府、高等师范学校、中央绿洲、大圣集团等地块，它的成熟配套、高档次的规化，优势更加明显。

板块间的价格层次会拉开。2007年房价涨速过快，每平方米3500元以下的房子已经少见，南城区部分楼盘的涨幅远超其他区域，这样的情形下，板块的价格差，不是合理的数字。2008年，这个现象会有很大变化。为什么会这样说，因为有些板块虽然是被动的涨价，2008年它会主动出击；有些板块因为前期拉升过快，市场接受度已经出现问题，2008年提价会很谨慎。因为大多楼盘还有很多产品在后面推出，另外一个原因是因为竞争激烈，很多产品要赶时间，再像2007年那样提速，产品自然会走不快。板块间价格层次拉开是合乎市场规律的、科学的。不同的产品相同的价格，对消费者来说是不公平的；对市场来说是畸形的；对开发商来说会让人觉得他在冒傻气。

中端产品在扩大 两极会缩小

中端产品是相对而言的。就盐城市场而言，中端产品多指90平方米到120平方米之间，总价在36万元到50万元之间。2008年这类面积的房子推向市场的量将进一步扩大。

中端产品扩大有一个过程。房产市场从换房改善居住，到二次置业，再到一次置业。对房型面积需求的主力消费群在一拨一拨更替，相对稳定。当然还有重要一点就是房价上涨因素控制人们对户型的需求。

为什么要把这个中间产品定位在90平方米到120平方米，总价在36万元到50万元之间呢？因为90平方米到120平方米，在户型设计上能达到三房两厅的要求，功能相对完整。价位在30万元到50万元之间，首付在20万元以下，年收入5万元以上的中产家庭还能承受。

从2007年的市场情况来看，最热销的户型就是90平方米至120平方米。2007年这类产品还将进一步扩大。90平方米以下的小户型，在经过眼花缭乱的概念之后，不管投资还是居住，都会冷静下来。而120平方米以上的房子就是在最偏远的地区也要40万元以上。另外大户型的契税等等，很多家庭在考虑功能已完整的情况下，不会一味贪大。还有就是别墅等高档住宅因为政策因素、市场接受度等原因，产品上市量也在锐减。

中端产品越扩大，两极会越小。这是楼市健康、和谐的标志。