编者按：从春节开始，全国一二线城市楼市进入“冰点”。关于楼市“拐点”来临的表象，以及各种言论观点铺天盖地，直至知名地产企业万科率先打折。一场全国性的房地产商品“打折风”从南到北地刮起来了。我市虽然暂时还不属风口浪尖的一线城市，但也在敏感神经的末梢之列，正所谓“牵一发而动全身”。我市楼市从12月份开始，也进入一个相对的平静期——没有打折，但销售也不像以前那样火爆。这个平静期，是我市房产市场进入快速发展期5年后的第一个平静期，它不能说来的正是时候，但是却是我市房产市场进行理性盘整的重要时段。这个时段，怎样梳理，怎样起步，政府、开发商、消费者都应在这个时段找准位置。为此，本报将从今天开始刊发系列报道——平静的房产市场。我们不会删繁就简的回避重要问题，也不会绕来绕去说一些四平八稳摸不着头脑的观点。判断楼市进入平静期，本意就在舆论上引导楼市进入健康发展期。文章题目为《我市房价为什么没有松动》、《房价没有松动意味着什么》、《平静后的市场分化》、《5年后的盐城房产市场》。

　　2003年秋季，我市房价涨幅达到第一个高潮，直至2004年下半年，因为“国八条”颁布，房价涨幅进入平稳期。2006年下半年房价开始第二次上涨，房价整个翻着跟头往上窜，整个上涨期持续了一年半时间。但是不管涨势多么猛，却难逃一个规律——越快越脆弱。到了2007年底房价涨势戛然而止。但是戛然而止后，却没有像一些人预料的那样下滑。多米诺骨牌现象没有发生。

　　我市楼市发展尚属爬坡期

　　——只是减速，没有刹车

　　1200——1500，1500——2500，2500——3800，这是楼市5年来三次涨价的三组数据。三次涨幅均在1000元左右。从这组数据看，无论是1000，还是3800，与周边城市相比均不算高。不算高的数字说明了3个问题：一、我市楼市发展总体健康，人为的炒作、不理性的消费一直在可控制范围之内；二、均价3800，我市房价仍有一定上涨空间；三、5年3次房价提速，都间隔着一个时期，我市房价提速、调整是相互交替的。上述这3个问题充分说明了一个问题：即我市楼市发展仍属爬坡期。在快速发展的时期内，没有像国内一线城市那样，进行急刹甚至出现倒退，只是减速。

　　为什么能这么说 是因为我市房价每次快速增长，都有符合市场规律的原因。第一次是城市建设力度加大，大量相对高档的楼盘出现，消费者热情高涨，导致楼市升温；第二次是“国八条”实施，大量的刚性需求被抑制了半年之后，低迷期过后有了极强的爆发力；第三次是因为需要配合市区整体规划，很多楼盘迟迟不能上市，导致市区供需失衡，再加上一些购房者的怕涨心理，提前购房。这三次的增长，是有节奏的，没有一下子大起，所以也不会一下大落。

　　目前的这个阶段，虽然外面形势不容乐观，而我市却进入一个相对平静期，除了因为我市前五年良性运作，有一个很好的基础外，另一个重要原因是房产市场还未到成熟期，未达到饱和点。未来空间的支撑点在于：一、城市化进程仍未完成，经济发展还在加速期。区域地块的价值（特别是新城区）显现还有很大提升空间；二、地产消费、开发尚未到成熟阶段，进入平静期会是一个很好的盘整机会。虽然还没有到预言平静期的长短的时候，但平静就是一个信号，这个信号不是停滞不前，接下来会平稳发展，而发展就是向前，向前就意味着发展仍有空间。

　　心理预期破灭未产生大的杀伤力

　　——刚性需求仍然存在

　　在这个时候说刚性需求仍然大量存在，可能会招来非议，会被说成不符合潮流。这样说是因为我市情况与外面城市确实不同。一是我市外来流动人口少，楼盘购买对象大多以常住居民为主，购买力相对稳定；二是我市已完成满足居住的升级，改善居住已成主流；三是我市城市建设是边发展边整合，拆迁、扩张同时并存，市场保持了一定的需求量。

　　房地产商品具有投资与居住双重属性。所以购买力当中有心理预期属正常现象。当然，有一点很重要，就是心理预期占的比例不能超出范围。这类问题一旦爆发，其杀伤力极强，在此就不作详细分析。而我市楼市为什么能说前面极强的心理预期未产生杀伤力，刚性需求仍然大量存在 我们还是要从我市房价上涨的历史以及实际楼盘的开发与购买的状况看。

　　一、前面已说过的三条上涨原因充分证明了我市楼市人为炒作投机的心理只占很少一部分，即使是有投资行为也是绝大部分有一些具备抗风险的能力的人在做。二、从市区楼盘的分布、开发状况来看，我市楼盘开发基本吻合城市规划方向。比如说南城区，随着职教园区以及一些重点单位搬迁，它们的员工大多成了南城区楼盘的主力客户。三、虽说楼市销售火爆，是心理预期起了很大作用，一有风吹草动，这部分消费人群是最不稳定的。但是进入平静期后，这部分心理预期会逐步转化为理性消费，更有利于楼市健康发展。在挤出预期的泡沫后，刚性需求会正常化。

　　开发商实力强劲，资金链良性

　　——房价未松动的基石

　　SOHO中国董事长潘石屹说：“今年房地产行业最基本的特征是钱少地多。绝大部分房地产公司日子不好过，房地产商肯定会设法通过各种渠道取得资金。”去年，国内许多房地产公司借资本市场的东风大举拿地，先储备大量土地再卖个好价钱，是这些公司的美好设想。如今房子不好卖，手中大把的土地等着资金开发，不少公司面临资金紧缺，无法周转的困难局面。国内股市严重下跌，不仅增加了开发商融资困难，而且减少了住房的投资者与消费者进入房地产的资金条件，这些都会严重影响房地产市场的供求关系。在银行贷款受限、上市融资难行的情况下，开发商就必须通过降价销售来“自救”，这是目前“打折风”四起的主要原因。

　　而我市开发商的状况与这些现象的情况不太一样。虽说目前一些开发商的日子不太好过，销售速度放缓，但是这些尚未影响大局。

　　主要原因有：一、我市属三线城市，除了极个别的大地产商之外，其它尚属中小开发商。他们的扩张速度不是很快，步伐走得比较稳；二、前几年的销售火爆为大多数正在开发的开发商积累了一定的资本。即使是销售速度放缓，仍足够支撑下面的开发；三、今年刚启动的楼盘定价还比较稳，一方面是在对市场进行试探，另一方面也利于房价低开高走的销售策略。虽然有一些头脑热的开发商，前面把房价拉升的过快，后面出现了“不上不下”的状态，但对市场来说只是“点”上出了问题，还未涉及到“面”。这些楼盘只要迅速调整好战略，还是有很多机会的。毕竟盐城有刚性需求存在，一些购房者只是持币待购，如果工作、学习的不方便等问题迫在眉睫，立即会“下手”的。但我们还要强调一点，就是开发的节奏、以及房价的随行就市，这些策略无论如何要制定好。

　　开发成本居高不下

　　——松动房价等同“自杀”

　　房价上涨有很多因素，但有两点是最关键的。一是市场供需关系；二是开发成本。我市去年市场供需严重失衡，导致房价快速拉升。而今年市场供需平衡了，但房价未松动很大程度是因为开发成本。

　　从2006年下半年开始，我市“地王”不断涌现，地价记录不断刷新。这就意味着市区的房地产开发成本在增加。目前这些地块从今年开始陆续上市，前面的低地价地块要么进入收尾阶段，要么已经开始开发社区商铺等辅助产品，或者是依托前面的高房价，利润目标早已实现，资金大部分回笼等等。那么这些高成本的地块，面临现在的房价能不再不往上涨，拓宽利润空间就不错了，让他们在现有的房价基础上打折，往下降无疑是在“自杀”。

　　地价成本只是其一，还有原材料价格不断上浮，导致木材、水泥、石油、沥青、铝合金以及各种防水保温材料价格均有不同程度的涨幅变化，建材综合成本的提高直接影响房地产市场。逐利是开发企业的本性，他们不能降价销售的同时，还会通过各种方法来保住利润。

　　提升楼盘品质

　　——既是差异化竞争又是稳住房价的重要因素

　　开发成本提升，市场竞争激烈，老百姓还在持币待购，这样的情形，开发商要有立足之地，甚至是实现企业壮大，就必须要有一定策略。

　　从目前的市场情形看，一些主流的开发理念已经形成：提升楼盘品质，重新点燃消费者的购房欲望；开发好产品，实现土地价值最大化，让购房者的房子有升值空间。

　　我市房产市场是由高档楼盘撬动的，但经过一段销售火爆期后，开发与消费均掺杂非理性因素，一些楼盘品质不光停滞不前，甚至出现倒退现象。这些现象是不正常的。好在今年市场情形发生了变化，一些开发商在清醒地认识到问题的症结所在之后，以提升品质来实现差异化竞争。以恒盛·都市豪庭、西城·逸品、奥林匹克花园、八菱华庄、汇景新城、华厦·绿城等楼盘为代表的楼盘，会将盐城楼市带入一个新的品质时代。

　　说房价没有松动可能会惹恼一部分人，这部分人可能大多数是尚未买房的人。但我们这样说是因为有着极强的责任心的。外面的房价能打折，是因为房价一方面是虚高，另一方面是已超出普通购房者的承受能力。开发商的利润是不会有损失的。我市房价如果松动，对购房者来说其实并不见得是一件好事，因为所有的房价均是以房子为基础。打折就有可能是树少栽一棵，水泥的标准不够。买这样的房子你会放心吗

　　平静的盐城房产市场只是相对的平静，品质决定一切的理念重现楼市，另一场洗牌运动已经开始。